Investissement locatif dans des immeubles en briques rouges

[Marie 94]

Bonjour à tous,

Le fil de discussion sur les bailleurs multipropriétaires m’a donné des idées.
viewtopic.php?f=168&t=98079

Il n’y a probablement pas que des professions libérales genre médecin et notaire, les indépendants et artisans ont un avantage comparatif par rapport aux salariés dans ce genre d’activité. Avoir une expérience de comment gérer une petite société est sans aucun doute un gros plus.

Je vous fais part d’un projet d’investissement locatif pour acquérir plusieurs appartements dans une copro que je connais bien dans ma ville.

Ce sont des immeubles des années 60-70 bien situés en centre-ville, des appartements très lumineux avec un parc arboré.

Mais ce sont des copro avec une mixité sociale (40% des lots détenus par des propriétaires privés et 60% détenus par le bailleur social "Mille et une vies").
Le manque d’entretien a rendu ces immeubles vétustes (vieille chaudière à gaz, toiture en piteuse état, problème d’isolation thermique dû à la faible épaisseur des parois extérieurs). La rénovation énergétique s’impose. Les charges sont assez élevées pour ces immeubles.

https://www.youtube.com/watch?v=BeiI4jxWDmM

Par ailleurs, le changement de population a emmené des problèmes de sécurité (découverte de cache d’armes, saisie d’une grosse quantité de cannabis, le traffic de drogue se répand comme les tirs de mortiers sur la Police).

Bref, autant dire que sur le papier, rien ne va plus. Le coût moyen de la rénovation a été estimé à 30 000 € par appartement.

Voici quelques annonces de vente d’appartement (ces annonces se multiplient avec des prix orientés à la baisse):
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[780642]}]&sort=a_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=178842613
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[780642]}]&sort=a_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=178095063
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[780642]}]&sort=a_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=169987639

Et des annonces de location:
https://www.seloger.com/annonces/locati ... =1&places=[{%22inseeCodes%22:[780642]}]&sort=a_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=179633201
https://www.seloger.com/annonces/locati ... =1&places=[{%22inseeCodes%22:[780642]}]&sort=a_px&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&Classified-ViewId=179362979

Le montage sera celui d’une SCI à l'IS qui sera détenue par une holding qui possèdera mon entreprise de coaching et donc cette SCI. L’objectif étant de réinvestir la trésorerie excédentaire de mon entreprise de coaching dans l’immobilier sans avoir à les sortir et de passer par la case Flat Tax pour me constituer un patrimoine immobilier en vue de ma retraite.

Qu’en pensez-vous ?
Est-ce bien raisonnable d’investir dans ce genre d’immeubles ? Avant ou après les travaux de rénovation énergétique ? Ces copro vont bénéficier des aides de l’Etat, donc ça peut valoir le coût d’acheter avant au prix bas pour toucher les aides.

Quelles sont les risques ? Je ne m’y connais pas trop en réglementation sur l’insalubrité mais que risque le propriétaire si l’immeuble est déclaré insalubre ?
Comment se terminent ces immeubles avec un mix propriété privée et HLM ? Les propriétaires occupants ne risquent-ils pas de partir et de mettre en location leur appart ? Du coup, on risque d’avoir des immeubles avec que des locataires qui ne l’entretiendront pas de la même façon.
Est-ce facile de trouver des locataires privés prêt à habiter un immeuble où 60% des apparts sont des logements sociaux?

Merci pour vos avis.
Marie

[Ben92]

Je pense qu'on ne s'improvise pas bailleur sur ce type de bien sans être un "semi-mafieux", sans avoir un ou deux porte flingues pour régler les problèmes, éloigner les indésirables etc.

[alexlyon]

C'est mieux de faire la même chose dans le 7ième arrondissement, en termes de patrimoine et revenus futurs.

[ignatius]

A lire attentivement :

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/art ... 0028773730

[berliner59]

Tiens c'est drôle je connais quelqu'un qui y vivait : ça ne craignait pas tant que ça mais je retiens qu'il y a vécu 8 ans, a rénové du sol au plafond et qu'il a vendu il y a un an moins cher que son achat hors frais (ce n'est pas comme si l'immobilier n'avait pas monté entre temps).

[Ardoise]

T'es pas assez lourde

[_Niphargus_]

Bonsoir,

En matière d'investissement immobilier, vous savez surement qu'il y a 3 critères à prendre en compte:

1 - l'emplacement.
2 - l'emplacement.
3 - l'emplacement.
J'en rajoute un 4 eme: l'emplacement.

Car si vous pouvez toujours modifier à votre guise (enfin dans certaines limites) l'intérieur d'un logement, vous pourrez difficlement intervenir sur les parties communes d'un immeuble, sauf à avoir beaucoup d'influence et / ou beaucoup de millièmes, et encore, les validations en AG sont vite compliquées lorsqu'il s'agit de voter des travaux couteux, quant à ce qui se passe à l'extérieur, vous n'y pouvez rien du tout.

En l'occurence vous parlez de copropriété dégradée avec environnement "difficile" , pour le dire pudiquement.

On dit souvent qu'il ne faut jamais acheter un bien locatif dans lequel on ne souhaiterait pas habiter soi-même. Habiteriez-vous, vous ou votre famille, dans un de ces appartements?
Si ce n'est pas bon pour vous, pourquoi cela le serait-il pour les autres?

Allons plus loin dans le raisonnement: A quel type de population pensez-vous louer vos appartements? Des gens bien sous tous rapports? Vraiment? Pour accepter de loger dans ce genre d'endroit, il faut etre d'un certain "milieu", de ceux qui paient le loyer aléatoirement, et vous laissent l'appartement bon à refaire après leur départ (s'il partent...).
Des gens dits "normaux" fuient avant même d'avoir visité.

Alors certes, les prix d'acquisition sont tels que vous pourriez vous payer le luxe d'acheter plusieurs appartements d'un coup, avec à la clé une belle rentabilité théorique, mais cela sera vite mis à mal dès les premières difficultés, que ce soit avec les locataires ou avec le voisinage.

Mon modeste avis: laissez tomber, et recentrez vous sur des appartements mieux situés.

[Ben92]

On dit souvent qu'il ne faut jamais acheter un bien locatif dans lequel on ne souhaiterait pas habiter soi-même. Habiteriez-vous, vous ou votre famille, dans un de ces appartements?
Si ce n'est pas bon pour vous, pourquoi cela le serait-il pour les autres?

Ce raisonnement a une certaine limite, car les logements qui sont d'anciennes résidence principales ne sont en général pas de bon produits locatifs (rendement trop faible).
Il faut trouver un juste milieu. Par exemple un logement dans lequel on se verrait bien habiliter... s'il était situé dans une autre ville.

[maud lepage 75]

Est-ce facile de trouver des locataires privés prêt à habiter un immeuble où 60% des apparts sont des logements sociaux?

[franckyfranck]

Si le bailleur social a 60% (ou tout autre bailleur) alors il fait ce qu'il veut dans la copro. Donc vous n'aurez aucun pouvoir sur les décisions. Cela peut être un avantage si le bailleur a prévu de rénover un parc pourri car cela forcera les autres à payer (si c'est ce que vous voulez). Mais vous n'aurez aucun pouvoir et aucun choix.