Investir dans un studio [barre]parisien [/barre] à Rennes ?

[C2H6]

Bonjour à tous,

Je lis depuis longtemps les sujets sur ce forum avec beaucoup d'intérêt. Aujourd'hui, je souhaite investir dans la pierre afin de me constituer un patrimoine immobilier et des revenus d'argent réguliers par la location. J'ai dans l'idée d'investir 200 000 € dans un studio à Paris (20 m2). Quelle rentabilité est possible (plafonnement des loyers ?) ? Quels sont les frais à prendre à compte (rénovation, assurance loyés, taxe foncière, charges) ? Est-ce un bon placement ? Est-il possible de réduire ses impôts par ce biais (loi pinel ?) ?

Merci à tous pour votre aide

[freddd]

une connaissance a investi sur un studio sur Paris, y'a 2 ans.
il en est content.
par contre, le prix par rapport au votre est divisé par 2.
l'offre et la demande.

[Vincent92]

Bonjour à tous,

Je lis depuis longtemps les sujets sur ce forum avec beaucoup d'intérêt. Aujourd'hui, je souhaite investir dans la pierre afin de me constituer un patrimoine immobilier et des revenus d'argent régulier par la location. J'ai dans l'idée d'investir 200 000 € dans un studio à Paris (20 m2). Quel rentabilité est possible (plafonnement des loyers ?)? Quels sont les frais à prendre à compte (rénovation, assurance loyés, taxe foncière, charges) ? Est-ce un bon placement ? Est-il possible de réduire ses impôts par ce biais (loi pinel ?) ?

Merci à tous pour votre aide

Pourquoi veux-tu investir à Paris intramuros? S’agit-il pour toi de limiter les risques de moins value/augmenter les chances de plus value ?

Si c’est un investissement long terme (et donc que la valeur du bien final a moins d’impact), à mon avis, tu devrais investir dans une ville en première couronne en très forte tension (Par exemple, Levallois ou Boulogne voir carrément Courbevoie/Puteaux//Saint Cloud/Issy), le rendement est meilleur et le risque de vacance/solvabilité locataires quasi équivalent.

[Ben92]

Bonjour à tous,

Je lis depuis longtemps les sujets sur ce forum avec beaucoup d'intérêt. Aujourd'hui, je souhaite investir dans la pierre afin de me constituer un patrimoine immobilier et des revenus d'argent régulier par la location. J'ai dans l'idée d'investir 200 000 € dans un studio à Paris (20 m2). Quel rentabilité est possible (plafonnement des loyers ?)? Quels sont les frais à prendre à compte (rénovation, assurance loyés, taxe foncière, charges) ? Est-ce un bon placement ? Est-il possible de réduire ses impôts par ce biais (loi pinel ?) ?

Merci à tous pour votre aide

La loi Pinel ne s'applique qu'au neuf. Tu peux voir quels sont les programmes neufs sur Paris mais en général les studios font plus de 20m2 et sont plus chers que 200000€.
Sinon, dans l'ancien cela reste un bon placement. Pour du locatif privilégier des constructions de ~1900 à faible charges, de plus la TF sera également plus faible que pour le semi-récent.
Le plafonnement des loyers dépend des quartiers, du type de logement et de la date de construction. La carte est facilement trouvable sur internet. Cette vérifcation est fondamentale avant tout achat.
Enfin, il faut privilégier la location meublée car les plafonds de loyer sont 10% supérieurs et la fiscalité plus douce. En location meublée tu peux espérer du 4% brut de rendement. La taxe foncière pour un studio dans l'ancien ne doit pas dépasser 200€ par an.
Paris IM est un bon choix, me^me si la rentabilité n'est pas la meilleure il n'y a pas de risque de vacance locative et un potentiel de plus-value élevé dans certains quartiers (je pense notamment au nord des 2e et 3e arrondissements, au 10e vers République, ou encore Barbès, Belleville).

[Vincent92]

Ok pour le nord du 2ieme, République ou Belleville mais Barbes je ne suis vraiment pas convaincu. Ou alors à très très très long terme.

4% brut, ca me paraît élevé aussi. 750€ pour un studio de 20m2 dans les faubourgs de Paris (750*12/200 000*1,08) c'est élevé (c'est plutot le loyer d'un studio de 20m2 dans le centre. Mais avec 200 000€, il aurait ~15m2).
À mon avis, on est plus près de ~3% brut en moyenne.

Sans prendre spécialement plus de risque sur le locataire mais en passant le périphérique, il peut avoir 4,5% brut mais la valeur finale à la revente du bien est effectivement plus incertaine. Il va perdre beaucoup sur le rendement pour un placement très légèrement plus sûr sur la valeur.

[Ben92]

c'est élevé (c'est plutot le loyer d'un studio de 20m2 dans le centre. Mais avec 200 000€, il aurait ~15m2).
À mon avis, c'est plutot ~3% brut en moyenne.

Ca se trouve, je viens de voir su seloger un 23m2, 3e étage, rue Blondel 75002 à 199000 euros. Typiquement le genre de quartier à fort potentiel de gentrification.

[Vincent92]

Possible. M'enfin, c'est vraiment si on veut rester dans Paris et qu'on croit à la fin de la prostitution dans la rue.

Si je faisais du mauvaise esprit, je te dirais que tu peux louer à une de ces nombreuses filles de la rue. Comme ca, elles n'auront pas de temps de transport. Paraît qu'elles ont pas mal de cash ^^

[remy51]

[Paris IM est un bon choix, me^me si la rentabilité n'est pas la meilleure il n'y a pas de risque de vacance locative et un potentiel de plus-value élevé dans certains quartiers (je pense notamment au nord des 2e et 3e arrondissements, au 10e vers République, ou encore Barbès, Belleville).

Maintenant que j'ai de l'immo qui rapporte bien je me demande si je ne vais pas m'orienter sur du meublé parisien IM.
Comme le dit Ben92 pas de vacance locative , pas de prise de tête pour trouver des locataires et sur le long terme (quand on voit les prix sur Londres) une potentielle plus value intéressante. Et puis fiscalement , le meublé est très intéressant.
Par contre je ne connais pas Paris , où faut il acheter (pour faire du meublé locatif) (Ben92 donne déjà quelques pistes)

[Ben92]

Certes il y a des prostituées rue Blondel. Pour l'instant. En tout cas, c'est précisément ce genre de quartier (bâti ancien, hyper central, sans HLM) qui va gentrifier très fort dans les années venir et permettre de dégager des plus-values. Comme il s'agit d'un investissement locatif, la problématique n'est pas la même que pour une habitation principale. Un investissement, outre le rendement, doit permettre la valorisation à moyen/long terme. Le budget de CH26 (10k/m2) est suffisant pour investir dans ce genre de quartiers plutôt que dans les arrondissements à deux chiffres. En outre, les arrondissement centraux se louent bien sur AirBnB s'il veut tenter l'aventure.

[Marie 94]

Si j’ai 200K€ à placer, ce n’est pas dans l’immobilier locatif à Paris que je les mettrai avec :
- La dé corrélation entre les prix de l’immo et des loyers (renta brut pas terrible)
- L’encadrement des loyers
- La petite surface qu’on aura pour ça et donc le fort turn-over et vacances locatives
- Les frais d’entrée à amortir (FA, DDM=>envrion 12%)
-Sans parler des autres frais (charges de copro, TF, assurance loyérs impayés, assurance habitation proprio non-occupant, frais de gestion locative, impôts) et les prises de tête en cas de mauvais payeurs

A chaque fois qu’il y a eu une loi d’encadrement des loyers, les prix de l’immo ont évolué en-deça de l’inflation. Donc, peu de perspective de grosse plus-value.

C’est un mauvais placement à moins d’avoir une défisca et encore. La renta net va être dégeu. On va être à quoi? 2.5%? Il y a mieux ailleurs (que ça soit dans la pierre ou dans les actifs financiers).

[Ben92]

La rentabilité n'est qu'un paramètre parmi d'autres dans la pertinence d'un investissement. La renta est assez faible à Paris parce qu'il y a une sécurisation de capital quasi-totale et même un potentiel de plus-value important dans certains quartiers.

[Marie 94]

La rentabilité n'est qu'un paramètre parmi d'autres dans la pertinence d'un investissement. La renta est assez faible à Paris parce qu'il y a une sécurisation de capital quasi-totale et même un potentiel de plus-value important dans certains quartiers.

La rentabilité semble être le critère principal de ce forumeur qui se demande si c'est un bon placement, si c'est rentable
Après on est d'accord, il faut regarder la liquidité, la disponibilité, la fiscalité etc... Mais là, c'est un placement illiquide, pas disponible rapidement et j'ai pas vu d'avantage fiscal. A mon sens, un investissement locatif ailleurs qu'à Paris sera déjà mieux, voire un placement financier.

[Gpzzzz]

La rentabilité n'est qu'un paramètre parmi d'autres dans la pertinence d'un investissement. La renta est assez faible à Paris parce qu'il y a une sécurisation de capital quasi-totale et même un potentiel de plus-value important dans certains quartiers.

Le niveau de risque est a peu de chose près identique à Paris qu'en IDF..

Si on consulte la variation des prix sur les périodes de baisse de prix (2008/2009 et 2012 > 2015), les prix ont autant chuté a Paris qu'en moyenne dans l'IDF, parfois meme plus pour certains quartiers (16eme par exemple).

Et c'etait encore pire dans les années 90 ou le prix des apparts parisiens a chuté encore plus fort que ceux en IDF

Bref l'argument de sécurisation de capital ne se démontre pas du tout par les expériences récentes.. C'est un fantasme de ta part ca

[Vincent92]

La rentabilité n'est qu'un paramètre parmi d'autres dans la pertinence d'un investissement. La renta est assez faible à Paris parce qu'il y a une sécurisation de capital quasi-totale et même un potentiel de plus-value important dans certains quartiers.

Le niveau de risque est a peu de chose près identique à Paris qu'en IDF..

Si on consulte la variation des prix sur les périodes de baisse de prix (2008/2009 et 2012 > 2015), les prix ont autant chuté a Paris qu'en moyenne dans l'IDF, parfois meme plus pour certains quartiers (16eme par exemple).

Et c'etait encore pire dans les années 90 ou le prix des apparts parisiens a chuté encore plus fort que ceux en IDF

Bref l'argument de sécurisation de capital ne se démontre pas du tout par les expériences récentes.. C'est un fantasme de ta part ca

Ce n'est pas tout à fait vrai. Il est vrai que Paris a été plus résiliente que la moyenne de l'IDF.

Prenons les indices Paris/IDF sur les périodes que tu as pris pour s'en convaincre :
T1 2008 : 99,3/101,8 (référence)
T1 2009 : 97,2/97,5 => -2.1%/-4.2%
T1 2012 : 128,3/121,1 => +29,2%/+19%
T1 2015 : 122,9/115,5 => +23,8%/+13.4%

Et on pourrait faire le même constant sur plus grande période. Paris se débrouille mieux que le reste de l’IDF (en moyenne). Certains départements sont d’ailleurs aujourd’hui à des niveaux de prix de 2006 (je pense par exemple à la Seine et Marne) quand Paris est presque à son plus haut niveau historique (-5% en gros).

Après, il y a des villes (notamment dans le département de Haute Seine) qui évoluent avec la même amplitude que le marché parisien car il s’agit simplement d’un marché de report (se sont des personnes qui pourraient acheter à Paris mais qui préfèrent acheter au-delà du périph plus grand).

Et cette différence s’explique :

- Volonté de plus en plus importante de vivre « au centre » (près de son lieu de travail, au centre de ville pour faire ces courses à pied, près d’un métro/RER/, …)
- Ghettoïsation importante (concentration des riches à certains endroits entrainant la détérioration ou la gentrification de certaines zones)


La question est de savoir si cette différentiation va s’amplifier ou prendre un autre chemin. Les performances passées ne valent pas forcément pour les performances futures. Mais on ne peut pas dire que tout évolue de la même manière en IDF.

C’est pourquoi, je comprends Ben92 quand il dit qu’investir à Paris est sécurisé son patrimoine même si le rendement n’est pas élevé. C’est un peu comme investir dans une société comme L’Oréal ou Coca Cola. Il y a de grandes chances que ca valent toujours beaucoup d’argent dans le futur et c’est assez liquide. Donc, en terme de valorisation potentielle c’est mieux.

Après, je m’interroge juste sur la pertinence d’investir dans Paris IM quand on a des rendements très faible et un encadrement des loyers. Il me semble qu’on paie cher la prime de non risque.

[tonysonic]

Je suis parisien ...

J'ai vendu mon appartement (suite à une séparation) et j'ai perdu de l'argent ...

Je me posais la même question, est-ce que avec le cash de la vente, je me reprend une RP et un petit studio à louer pour préparer ma retraite ...

Samedi dernier, à une soirée, j'ai recroisé un pote qui a sa RP et un petit studio qu'il louait ...

Là, il m'a dit qu'avec la loi ALUR, il perdait de l'argent (je ne suis pas rentré dans les détails) mais surtout, le fait que le bailleur est toujours considéré comme un méchant profiteur, dès que t'as un pépin avec ton locataire, tu peux prier pour ne pas perdre trop d'argent ... Ah j'oubliais, mon pote a décidé de se séparer de son studio qu'il louait pour gagner un peu d'argent .. Il n'en veut plus ...


Moi, au delà de la vacance de l'appartement, c'est surtout les litiges avec les futurs locataires qui me font peur !!!

Tu perds vite un bras avec ces lois qui protègent ENORMEMENT le locataire de mauvaise foi...

Ensuite, il y a toujours un problème à l'appartement, un frigo qui tombe en panne, une fenêtre qui s'ouvre plus, des charges de rénovation, etc ... Je me dis, que la rentabilité est loin d'être bonne surtout au prix d'aujourd'hui...


OK si tu as acheté ton 20m² à 100 000€ en 2000 et que tu loue à 700 euros par mois ...

Mais là, tu achètes à 200 000 € et je trouve que la rentabilité + les soucis potentiels, cela n'en vaut pas la peine ...

C'est mon avis perso ...

[Vincent92]

Je suis parisien ...

J'ai vendu mon appartement (suite à une séparation) et j'ai perdu de l'argent ...

Je me posais la même question, est-ce que avec le cash de la vente, je me reprend une RP et un petit studio à louer pour préparer ma retraite ...

Samedi dernier, à une soirée, j'ai recroisé un pote qui a sa RP et un petit studio qu'il louait ...

Là, il m'a dit qu'avec la loi ALUR, il perdait de l'argent (je ne suis pas rentré dans les détails) mais surtout, le fait que le bailleur est toujours considéré comme un méchant profiteur, dès que t'as un pépin avec ton locataire, tu peux prier pour ne pas perdre trop d'argent ...


Moi, au delà de la vacance de l'appartement, c'est surtout les litiges avec les futurs locataires qui me font peur !!!

Tu perds vite un bras avec ces lois qui protègent ENORMEMENT le locataire de mauvaise foi...

Ensuite, il y a toujours un problème à l'appartement, un frigo qui tombe en panne, une fenêtre qui s'ouvre plus, des charges de rénovation, etc ... Je me dis, que la rentabilité est loin d'être bonne surtout au prix d'aujourd'hui...


OK si tu as acheté ton 20m² à 100 000€ en 2000 et que tu loue à 700 euros par mois ...

Mais là, tu achètes à 200 000 € et je trouve que la rentabilité + les soucis potentiels, cela n'en vaut pas la peine ...

C'est mon avis perso ...

Je partage entièrement ton analyse. Je ne pense pas que devenir bailleur dans Paris IM en 2016 soit très intéressant. Oui, le rendement n'est pas le seul critère mais là c'est trop faible vis à vis des emmerdes possibles. Il faut, à minima, passer le périph' à mon avis. Ou alors, n'avoir qu'une approche "value" long terme et ne pas avoir besoin des loyers.

Après, Ben92 a raison sur le fait que certaines zones ont de fortes probabilités de se gentrifier à moyen terme dans Paris IM. Et, il est assez facile de savoir lesquels.

[Gpzzzz]

La rentabilité n'est qu'un paramètre parmi d'autres dans la pertinence d'un investissement. La renta est assez faible à Paris parce qu'il y a une sécurisation de capital quasi-totale et même un potentiel de plus-value important dans certains quartiers.

Le niveau de risque est a peu de chose près identique à Paris qu'en IDF..

Si on consulte la variation des prix sur les périodes de baisse de prix (2008/2009 et 2012 > 2015), les prix ont autant chuté a Paris qu'en moyenne dans l'IDF, parfois meme plus pour certains quartiers (16eme par exemple).

Et c'etait encore pire dans les années 90 ou le prix des apparts parisiens a chuté encore plus fort que ceux en IDF

Bref l'argument de sécurisation de capital ne se démontre pas du tout par les expériences récentes.. C'est un fantasme de ta part ca

Ce n'est pas tout à fait vrai. Il est vrai que Paris a été plus résiliente que la moyenne de l'IDF.

Prenons les indices Paris/IDF sur les périodes que tu as pris pour s'en convaincre :
T1 2008 : 99,3/101,8 (référence)
T1 2009 : 97,2/97,5 => -2.1%/-4.2%
T1 2012 : 128,3/121,1 => +29,2%/+19%
T1 2015 : 122,9/115,5 => +23,8%/+13.4%

Et on pourrait faire le même constant sur plus grande période. Paris se débrouille mieux que le reste de l’IDF (en moyenne). Certains départements sont d’ailleurs aujourd’hui à des niveaux de prix de 2006 (je pense par exemple à la Seine et Marne) quand Paris est presque à son plus haut niveau historique (-5% en gros).

Je ne compare pas l'évolution de Paris et le l'IDF sur une grande période mais la variation de Paris et de l'IDF lors des périodes de baisse..

Donc plus haut Q4 2011 et plus bas au Q2 2015 (soit 3.5 années de baisses ininterompu)
Paris 130.30 ==> 122.80 soit -5.75%
Petite couronne 119.1 ==> 113.7 soit -4.53%
Grande couronne 110.9 ==> 102.8 soit -7.30%

Donc Paris a effectivement moins baissé que la grande couronne, mais a moins été protégé que la petite couronne. Les données étant des moyenne, certains quartiers parisiens ont meme perdus plus que la grande couronne sur la période..

Par contre oui quand ca monte ca monte plus fort.. mais vu qu'on ne sait pas si ca va monter ou baisser ^^

[Marie 94]

Je suis parisien ...

J'ai vendu mon appartement (suite à une séparation) et j'ai perdu de l'argent ...

Je me posais la même question, est-ce que avec le cash de la vente, je me reprend une RP et un petit studio à louer pour préparer ma retraite ...

Samedi dernier, à une soirée, j'ai recroisé un pote qui a sa RP et un petit studio qu'il louait ...

Là, il m'a dit qu'avec la loi ALUR, il perdait de l'argent (je ne suis pas rentré dans les détails) mais surtout, le fait que le bailleur est toujours considéré comme un méchant profiteur, dès que t'as un pépin avec ton locataire, tu peux prier pour ne pas perdre trop d'argent ...


Moi, au delà de la vacance de l'appartement, c'est surtout les litiges avec les futurs locataires qui me font peur !!!

Tu perds vite un bras avec ces lois qui protègent ENORMEMENT le locataire de mauvaise foi...

Ensuite, il y a toujours un problème à l'appartement, un frigo qui tombe en panne, une fenêtre qui s'ouvre plus, des charges de rénovation, etc ... Je me dis, que la rentabilité est loin d'être bonne surtout au prix d'aujourd'hui...


OK si tu as acheté ton 20m² à 100 000€ en 2000 et que tu loue à 700 euros par mois ...

Mais là, tu achètes à 200 000 € et je trouve que la rentabilité + les soucis potentiels, cela n'en vaut pas la peine ...

C'est mon avis perso ...

Je partage entièrement ton analyse. Je ne pense pas que devenir bailleur dans Paris IM en 2016 soit très intéressant. Oui, le rendement n'est pas le seul critère mais là c'est trop faible vis à vis des emmerdes possibles. Il faut, à minima, passer le périph' à mon avis. Ou alors, n'avoir qu'une approche "value" long terme et ne pas avoir besoin des loyers.

Après, Ben92 a raison sur le fait que certaines zones ont de fortes probabilités de se gentrifier à moyen terme dans Paris IM. Et, il est assez facile de savoir lesquels.

Pour compléter, voici 2 retours d'expérience de 2 amis ayant fait de l'investissement locatif à Paris:
- le premier a acheté en 2006 dans le 18ème un studio de 18m² à 85K€ loué vide à 580CC. Il n'a jamais augmenté le loyer. Il a un rendement intéressant et fera une belle plus value à la revente.
- un 2ème qui a acheté en 2011 dans le 15è un studio de 27m² à 200K€ loué meublé 1100€ CC au début puis 1200€ CC ensuite pour le bien soit autofinancé. Il flippe depuis l'encadrement des loyers que son locataire le pourrisse (il loue à des étudiants étrangers qui n'ont jamais demandé à réviser le loyer) et s'attend à devoir baisser son loyer au changement de locataire et rajouter qq centaines d'euros de sa poche.

Il y a qq années, j'aurai dit pourquoi pas mais là avec l'encadrement des loyers, les investisseurs ont déserté Paris. ça serait dommage d'aller immobiliser 200K€ dans un placement qui reste risqué (le capital je parle de tout l'argent mis dedans frais compris, pas sûr de récupérer le même montant) et le rendement médiocre. Il y a d'autres placements a capital garanti et rendement équivalent.

Edit: Il faut faire attentation aussi aux changements de lois, de fiscalité. Les gens qui ont investi dans du meublé en pensant louer plus cher et bénéficier d'un abattement plus important se retrouve aujourd'hui avec l'encadrement des loyers qui rend les locations vides plus intéressantes et vont peut-être perdre un jour l'avantage fiscal.

[C2H6]

Bonjour à tous,

Je m'excuse de ne pas avoir donner suite aux nombreux échanges mais des raisons personnelles m'ont éloignées de ce forum.

Merci pour vos réponses qui me permettent de penser que l'achat d'un studio à Paris n'est pas une bon placement en ce moment car le rendement sera trop faible (loyer estimé à 700 € brut (35€/m2), rentabilité brute 4.2%).
En revanche, unn achat en Province est certainement plus rentable. Je suis de Rennes, je vais modifier le sujet de ce fil en conséquence.

[Gpzzzz]

Je suis parisien ...

J'ai vendu mon appartement (suite à une séparation) et j'ai perdu de l'argent ...

Je me posais la même question, est-ce que avec le cash de la vente, je me reprend une RP et un petit studio à louer pour préparer ma retraite ...

Samedi dernier, à une soirée, j'ai recroisé un pote qui a sa RP et un petit studio qu'il louait ...

Là, il m'a dit qu'avec la loi ALUR, il perdait de l'argent (je ne suis pas rentré dans les détails) mais surtout, le fait que le bailleur est toujours considéré comme un méchant profiteur, dès que t'as un pépin avec ton locataire, tu peux prier pour ne pas perdre trop d'argent ...


Moi, au delà de la vacance de l'appartement, c'est surtout les litiges avec les futurs locataires qui me font peur !!!

Tu perds vite un bras avec ces lois qui protègent ENORMEMENT le locataire de mauvaise foi...

Ensuite, il y a toujours un problème à l'appartement, un frigo qui tombe en panne, une fenêtre qui s'ouvre plus, des charges de rénovation, etc ... Je me dis, que la rentabilité est loin d'être bonne surtout au prix d'aujourd'hui...


OK si tu as acheté ton 20m² à 100 000€ en 2000 et que tu loue à 700 euros par mois ...

Mais là, tu achètes à 200 000 € et je trouve que la rentabilité + les soucis potentiels, cela n'en vaut pas la peine ...

C'est mon avis perso ...

Je partage entièrement ton analyse. Je ne pense pas que devenir bailleur dans Paris IM en 2016 soit très intéressant. Oui, le rendement n'est pas le seul critère mais là c'est trop faible vis à vis des emmerdes possibles. Il faut, à minima, passer le périph' à mon avis. Ou alors, n'avoir qu'une approche "value" long terme et ne pas avoir besoin des loyers.

Après, Ben92 a raison sur le fait que certaines zones ont de fortes probabilités de se gentrifier à moyen terme dans Paris IM. Et, il est assez facile de savoir lesquels.

Pour compléter, voici 2 retours d'expérience de 2 amis ayant fait de l'investissement locatif à Paris:
- le premier a acheté en 2006 dans le 18ème un studio de 18m² à 85K€ loué vide à 580CC. Il n'a jamais augmenté le loyer. Il a un rendement intéressant et fera une belle plus value à la revente.
- un 2ème qui a acheté en 2011 dans le 15è un studio de 27m² à 200K€ loué meublé 1100€ CC au début puis 1200€ CC ensuite pour le bien soit autofinancé. Il flippe depuis l'encadrement des loyers que son locataire le pourrisse (il loue à des étudiants étrangers qui n'ont jamais demandé à réviser le loyer) et s'attend à devoir baisser son loyer au changement de locataire et rajouter qq centaines d'euros de sa poche.

Il y a qq années, j'aurai dit pourquoi pas mais là avec l'encadrement des loyers, les investisseurs ont déserté Paris. ça serait dommage d'aller immobiliser 200K€ dans un placement qui reste risqué (le capital je parle de tout l'argent mis dedans frais compris, pas sûr de récupérer le même montant) et le rendement médiocre. Il y a d'autres placements a capital garanti et rendement équivalement.

plus de 44€ le m2 alors que les biens les plus chers (construction avant 46 ou après 90) doivent se louer au max 37€ le m2 dans les quartiers les plus hupés du 15eme... Ca fait +20% de loyer en moins soit 250€ de différence sur le loyer ^^
Dans le 15eme ca descend meme a 32€ le m2 ca ferait du 860€ dans le pire des cas (appart des années 70 dans le quartier convention/vaugirad/porte de versailles.. soit 350e en dessous du loyer actuel !!


Après c'est bien que les investisseurs aient déserté Paris, ca fait une pression en moins sur la hausse des prix et ca augmente meme l'offre de logement a vendre en tant que résidence principale !

[Ben92]

Bonjour à tous,

Je m'excuse de ne pas avoir donner suite aux nombreux échanges mais des raisons personnelles m'ont éloignées de ce forum.

Merci pour vos réponses qui me permettent de penser que l'achat d'un studio à Paris n'est pas une bon placement en ce moment car le rendement sera trop faible (loyer estimé à 700 € brut (35€/m2), rentabilité brute 4.2%).
En revanche, unn achat en Province est certainement plus rentable. Je suis de Rennes, je vais modifier le sujet de ce fil en conséquence.

N'oubliez pas que dans le rendement il y n'y a pas que la composante loyer mais aussi la valorisation du bien. A Paris le rendement du loyer est peut-être plus faible qu'en faible qu'en province mais il est largement compensé par une valorisation du bien incroyablement supérieure qui permet de dégager une plus-value conséquente à la revente. (Pour rappel, environ 3000€/m2 en 2000, environ 5000€/m2 en 2005, environ 7000€ en 2010 et 8000 € en 2015.)

[C2H6]

Cet élément est effectivement à prendre en compte. Actuellement, mon objectif est de compléter mes revenus, la vente n'est pas une priorité absolue mais il ne fait jamais l'oublier car on ne sait jamais. D'ailleurs, on dit toujours que lors de l'achat d'un bien, il faut penser aux défauts que les acheteurs trouveront lors de sa revente.

[C2H6]

Pour Rennes, je pars sur un budget de 90000 € FAI, droits de mutation inclus, surface de minimum 20 m2 dans le centre ou à proximité du centre. Exposition Sud, pas d'immeuble protégé ou batiment de France, pas beaucoup d'étages afin de limiter les charges (ascenseur).
Loyer estimé = 450 €
Qu'en pensez-vous ?

[slash33]

Loyer estimé un peu trop haut. Et des immeubles protégés dans le centre, surtout si on parle du vieux Rennes, y a quasiment que ça. Enfin dans le centre passant. Ce n'est pas le cas en s'en éloignant.

[C2H6]

ok, je pars sur un loyer de 400 €. Comme je l'indiquais, je neveux de vieux immeuble du moyen age, mais un bien plus récent et dont les charges sont dans la moyenne. Pensez-vous qu'un studio à Rennes soit un bon placement ?
Où est-il plus intéressant d'aller en première couronne, Cesson, Bruz, Saint-Grégoire, Vezin ?