Comment ca ça baisse pas ?

[4immobilier]

Y a l'abominable slash33 qui a écrit aujourd'hui qu'aucun indicateur ne laissait supposer une baisse a ce jour. Et bien si : il y a le comparatif notaire 2 sem 2005 / 2eme sem 2006 . On a une petite progression de prix, la courbe commence a s'aplatir, mais ce qui est intéressant c'est de voir que ca commence a décrocher pour les volumes :

Volume: - 2,4%
Il s’est conclu 29 479 ventes d’appartements anciens en Ile-de-France au 2ème trimestre 2006, soit 2,4% de moins que l’an dernier sur la même période. La Grande Couronne - 6,2% est la première à pâtir de cette baisse, suivie de Paris, alors que la Petite Couronne fait preuve d’une bonne résistance. Ce panorama général masque cependant de fortes disparités départementales.

Les departements les plus touchés par la baisse des volumes :
Yvelines - 11,8%
Essonne - 9,5%
Val d'Oise - 10,7%
Mais a voir aussi :
Les appartements neufs ou récents vendus libres Volume : - 13,3%
Record : Seine-Saint-Denis - 41,0%
Et a ma connaissance, mais je n'ai pas encore de chiffre, la baisse des volumes s'est accélérée depuis juin . On en trouve une indication globale sur le site immonot.
Question : croyez vous qu'un marché qui perd des acheteurs, chiffres a l'appui, peut tenir des prix records ad vitam eternam ?

Source : bilan des notaires d'ile de France http://notaires-v.iside.net/UPLOAD/file ... faires.pdf

[slash33]

Y a l'abominable slash33 qui a écrit aujourd'hui qu'aucun indicateur ne laissait supposer une baisse a ce jour.

Mal m'en a pris de ne pas préciser de l'INSEE. Ca m'aurait évité de me faire "flinguer" en public...

Au moins ça a un intérêt majeur : visiblement ça réveille certaines personnes. C'est qu'on aurait pu croire que le forum est consacré à la Présidentielle de 2007.

[canicule]

hé hé, un marché qui perd des acheteurs va perdre des agences immobilières! Car non seulement le gateau est plus petit, mais en plus elles doivent rogner sur leur pourcentage de commission pour décider les acheteurs...

Si c'est si mal parti pour la banlieue, on a peut-être une chance pour les arrondissements non-centraux.

Canicule

[4immobilier]

. C'est qu'on aurait pu croire que le forum est consacré à la Présidentielle de 2007.

Pas du tout : je poste aussi régulièrement dans cette file
Bon sinon : que penses tu de ces volumes en baisse ? En particulier le désastre, car c'est bien un désastre, du neuf/recent dans le 93 ? Je vois mal les prix simplement tenir avec un tel creux d'acheteurs . Quand a monter ..

[slash33]

Bonne idée. Creusons un peu le document:

1) Les appartements anciens libres
a) Volume: - 2,4%
b) Montant cumulé des ventes : + 7,9%

Conclusion : il se vend moins d'appartements dans l'ancien mais le CA (soit la somme de leur prix respectifs) est plus élevé que l'année d'avant. Il peut y avoir pas mal d'explications possibles...*

Celui là par-contre est très intéressant:

2) Les appartements neufs ou récents vendus libres
a) Volume : - 13,3%
b) Montant cumulé des ventes : - 2,9%

Dans le neuf, la demande a nettement fléchit. La hausse des prix n'endigue pas l'impact de la baisse du volume et le CA finit en légère baisse.

3) Les maisons anciennes vendues libres
a) Volume : +4,5%
b) Montant cumulé des ventes : + 16,5%

Sans appel! Plus de volume et un CA en forte augmentation.
En Seine-Saint-Denis ça a été particulièrement violent.

4) Les maisons neuves ou récentes vendues libres
a) Volume : - 4,7%
b) Montant cumulé des ventes : + 13,8%

Légère baisse des volumes (en fait au détriment de la couronne parisienne et à l'avantage de Paris - étonnant par ailleurs). Hausse du CA.

(*) Une hausse de CA peut s'expliquer par une hausse de prix à qualité de biens équivalents, une amélioration des biens (surface, qualité, etc.) ou la conjonction des deux. Impossible de se prononcer donc sans informations complémentaires.

Globalement on peut dire que la demande fléchit en Région Parisienne mais ça ne semble pas avoir encore entammé les prix.

Edit: à la suite d'une investigation plus poussée il s'est avérée que la question était beaucoup plus compliquée que ça et qu'il vaux mieux éviter de regarder de trop près les indicateurs: viewtopic.php?p=211674#211674

[4immobilier]

Globalement on peut dire que la demande fléchit en Région Parisienne mais ça ne semble pas avoir encore entammé les prix.

Tout a fait d'accord . On a bien une courbe de prix qui a legerement augmentée. Des transactions plus rares et plus chères en résumé. Ca ressemble a une phase 2 selon asi77 . Par contre l'offre en face ne doit pas fléchir a priori. Dans le neuf on va etre au même niveau, en volume, que 2005 . Le déséquilibre offre/demande , au détriment des vendeurs, est en train de se créer au 2eme trim 2006 c'est ma conclusion

[slash33]

Des transactions plus rares et plus chères en résumé.

Oui mais comme mentionné, il peut y avoir plusieurs explications.

Ca ressemble a une phase 2 selon asi77.

Tu peux m'en dire plus là dessus?

Dans le neuf on va etre au même niveau, en volume, que 2005

Le neuf a visiblement eu des difficultés en 2006 mais à quoi sont elles dûes je l'ignore.

Le déséquilibre offre/demande , au détriment des vendeurs, est en train de se créer au 2eme trim 2006 c'est ma conclusion

La mienne est qu'il est trop tôt pour se prononcer. Il peut s'agir d'un incident comme d'une tendance de fond. J'ai le droit d'avoir un avis différent au moins?

[4immobilier]

. J'ai le droit d'avoir un avis différent au moins?

non

phases de marché résumé par asi77

Comment explose ou se dégonfle une bulle immobilière ?"


C'est la solvabilité (au plus bas) des ménages qui détermine le point haut d'un cycle immobilier.

Quelques étapes :

1) Phase : Ralentissement sans baisse de prix
----------------------------------------------

- L'augmentation annuelle des prix décélère.
- La solvabivilité commence à être atteinte.
- Les investisseurs institutionnels revendent au plus haut.

2) Phase : Stagnation des prix
------------------------------

- Ralentissement des ventes sans forcément baisse des prix et accumulation anormale du stock de biens en vente
- Allongement significatif de la durée de vente


3) Phase : Baisse des prix
--------------------------

- Baisse significative des ventes suivi de
- Baisse des prix (les régions où l'augmentation a été la plus forte subissent les premiers de cette baisse).

La presse commence à relayer les premières baisses.
L'info commence à bien circuler et les ménages deviennent attentistes ("si cela devient moins cher ... pourquoi se presser").

La baisse entraine la baisse comme la hausse à entrainer la hausse.

------------------------------------

Il me semble qu'en France nous soyions en fin de phase 2 début de la 3

[slash33]

2) Phase : Stagnation des prix
------------------------------

- Ralentissement des ventes sans forcément baisse des prix et accumulation anormale du stock de biens en vente
- Allongement significatif de la durée de vente

La deuxième proposition se vérifie aussi. Donc au sens de la théorie d'asi, combien de temps avant la mise en place de la phase 3?

[4immobilier]

La deuxième proposition se vérifie aussi. Donc au sens de la théorie d'asi, combien de temps avant la mise en place de la phase 3?

C'est aussi une téorie appliquée en bourse . Un délai ? C'est impossible de le prévoir. Mais la aussi il a toujours été constaté que les hausses les plus violentes ont été suivies des baisses les plus violentes . Tu a deja vu les graphes des prix de l'immo sur 20 ou 50 ans. Les 2 dernières fois en 3 ans et demi on avait quasiment retracé 80% de la hausse ( periode 1981-85 et 1991-1995 ) ce qui remettait les prix a un niveau somme toute raisonnable car ce n'est pas grave d'acheter a +10% de la tendance historique. A +50% c'est une autre affaire
http://fr.wikipedia.org/wiki/Image:Friggit21.jpg

..

[slash33]

Récapitulatif des T2 de 2006 par rapport à 2005 et de 2005 par rapport à 2004.









Bon voilà. Rien qu'en comparant les deux T2 de 2006 et 2005 on constate que le marché parisien répond à la loi du Chaos. Bon courage pour déterminer une tendance!

Le marché m'a tout l'air de reposer sur de faibles volumes et donc fortement sujet aux fluctuations d'où des indices qui n'ont finalement que peu de valeur.

Les informations concernant les prix du neuf sont très fragmentaires et il m'a été impossible de les synthétiser.
En tous cas, ils sont plus élevés que les prix de l'ancien à hauteur de 20% en moyenne.

On notera au passage l'envolée des prix du mètre carré...

Pour compliquer le tout, la majorité des données ont 6 mois de décalage. Ce qui fait qu'au final je ne suis même pas certain de savoir quelle réalité se cache derrière les chiffres de ces tableaux (pourtant rigoureusement exacts)

[fabriceb]

A priori, les chiffres estampillés T2 2006 désignent en réalité des affaires réalisées au tout début 2006.
On y constate la forte croissance des prix sur l'année écoulée (2005), mais un relatif essouflement du marché en terme de nombre de vente; le marché est dynamique en petite couronne, beaucoup moins porteur à Paris et en grande couronne.
De mémoire, cette dernière tendance avait été déjà mise en évidence sur les chiffres estampillés "T1 2006".

Autres reflexions en vrac:
-Si on cumul les variations de volume sur les deux années, on s'apercoit que les volumes étaient déjà en nette regression en début d'année.
-Ces chiffres ne donnent aucun retour sur l'année 2006; en particulier, rien sur le marché depuis le printemps lors duquel les pros ont commencé à parler de "ralentissement".

[krachimmo]

La baisse entraine la baisse comme la hausse à entrainer la hausse.

Comme au Royaume-Uni de 2004 à maintenant?
Ca aurait été tentant de généraliser. Car c'est le plus logique. Mais ce n'est pas toujours le cas. Dommage d'ailleurs.

[slash33]

A priori, les chiffres estampillés T2 2006 désignent en réalité des affaires réalisées au tout début 2006.

Pas sûr. Ce sont des chiffres estampillés T2 2006 publiés au T3 2006.

mais un relatif essouflement du marché en terme de nombre de ventes

Tu vois ça où? Parce qu'avec des paramètres aussi ésotériques je ne vois pas comment on peut tirer des conclusions. Ou alors c'est un phénomène de marée...

De mémoire, cette dernière tendance avait été déjà mise en évidence sur les chiffres estampillés "T1 2006".

On a toutes les données pour vérifier. J'ai passé plus de 2 heures pour recenser ces @#% de données alors si tu veux faire de même avec les autres parutions des notaires vas y. Le plus intéressant serait évidemment l'étude du T3 2006 qui paraîtra bientôt...

-Si on cumul les variations de volume sur les deux années, on s'apercoit que les volumes étaient déjà en nette regression en début d'année.

Je ne cumulerai pas car le nombre de biens vendus n'est pas équitablement réparti sur l'ensemble des localités. Les moyenner serait un leurre.

Ces chiffres ne donnent aucun retour sur l'année 2006

??

[fabriceb]

Pas sûr. Ce sont des chiffres estampillés T2 2006 publiés au T3 2006.

Ce sont les dates de signatures. Les dates de terrains sont décalées d'au moins 3 mois. Ce qui explique pourquoi je prétend que cela concerne encore 2005 (ou tout début 2006) et non 2006.

Tu vois ça où? Parce qu'avec des paramètres aussi ésotériques je ne vois pas comment on peut tirer des conclusions. Ou alors c'est un phénomène de marée...

D'abord, je ne prends pas en compte le marché du neuf, que je considère comme réduit : pour les appartements au T1, on a 27 744 ventes en ancien pour 4597 en neuf; dans les maisons 10581 ancien pour 758 (!) dans le neuf.
Ensuite, je ne particularise pas les départements, mais je me contente des grands découpage proposés par les notaires.
On constate que, globalement, les ventes d'appartements anciens sont en baisse, à part la petite couronne (à la hausse).

Déjà, les tendances du T2 étaient visibles au T1 :
=> Dynamisme de la petite couronne (+5.2% sur les appartements et +6.4% sur les maisons contre +1.6% /+12% au T2)
=> Stagnation de PARIS (-0.2% sur les appartements; -3.5% au T2).
=> Stagnation de la grande couronne (+1.2% en appartements et -0.2% en maison contre -6.2% et +2.1% au T2).

Conclusion: les tendances du T1 semblent se confirmer : fort bonus sur la petite couronne, avec un marché parisien qui "cale" et une grande couronne qui stagne.

Je vais essayer de faire une synthèse (je sais pas si je la bouclerai aujourd'hui).

[4immobilier]

Conclusion: les tendances du T1 semblent se confirmer : fort bonus sur la petite couronne, avec un marché parisien qui "cale" et une grande couronne qui stagne..

Je vois ca comme ça aussi :
- Un petit exode d'acquéreurs de Paris, le marché se calme en volume, pour la petite couronne : ils alimentent un marché resté actif.
- Le début d'un arret (?) de l'effet domino : le marché en grande couronne se calme aussi . On a visiblement moins de report .
- Dans certains departements une fraction non négligeable d'acquéreurs jettent l'éponge. Le neuf dans la banlieue la moins réputée est carrément boudé.

[krachimmo]

Vu mes expériences récentes à Issy les Moulineaux, je pense que le marché se calme également en petite couronne.

[Cedric1973]

Ca baisse en volume, mais en prix ?!?

[fabriceb]

Ca baisse en volume, mais en prix ?!?

Vous êtes un peu pressé, jeune homme.

[4immobilier]

Vu mes expériences récentes à Issy les Moulineaux, je pense que le marché se calme également en petite couronne.

Non ils recoltent encore des offres
Plus sérieusement : sur des chiffres concrets , du 2 eme trim, on ne peut dire ça . La situation a l'heure actuelle a, peut etre, évoluée mais tant qu'on a pas de chiffres sérieux mieux vaut ne pas se fier a des impressions en plus tres parcellaires. Wait & see

[fabriceb]

Vu mes expériences récentes à Issy les Moulineaux, je pense que le marché se calme également en petite couronne.

Mais, si c'est récent, il faudra attendre les chiffres T1 2007 pour le savoir.

[krachimmo]

Mais, si c'est récent, il faudra attendre les chiffres T1 2007 pour le savoir.

Oui car il y a aussi la période des fêtes qui est naturellement plus calme. Mais si ce studio ne part pas rapidement en janvier, là je me dirai qu'il y a un problème.

[Valeupou]

Et la baisse de volumes dans les bouches du rhone ? elle serait magistrale selon les AI sur le secteur d'Aubagne. Largement plus de 50% en tous cas. Quelqu'un a t-il le chiffre ?

[4immobilier]

Et la baisse de volumes dans les bouches du rhone ?

C'est la PACA : omerta totale regarde : http://www.chambre-bouchesdurhone.notaires.fr le site n'est pas encore construit !